今年8月，國務院審議通過《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》（國發(fā)【2023】14號文），近期已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構。市場普遍認為，14號文會進一步落實房住不炒，也是對“房地產(chǎn)市場供求關系巨變”做出的回應。
而從投資人的角度，這場變化會怎樣推進，什么樣的人群才能受益？對傳統(tǒng)商品房市場有何影響？未來房地產(chǎn)行業(yè)的銷售、投資、價格體系是否會發(fā)生巨大變化？后續(xù)地產(chǎn)供給端會有什么新的變化？
我們今天為您詳細解讀保障性住房的多元化供給體系，解讀保障性住房對商品房銷售的影響，探討地產(chǎn)投資的走勢，并為您詳細分析保障性住房與城中村改造和保交樓的交互關系。
- 與保租房構成“租賃-產(chǎn)權”的住房體系
主持人：
8月份國務院14號文，詳細規(guī)劃了保障性住房的規(guī)劃和配套政策，很多財經(jīng)媒體認為這是行業(yè)的重要變革。在您看來，保障性住房和之前的保障性租賃住房、共有產(chǎn)權房、商品房之間，定位的差異是什么？
整體上看，14號文中提到的保障性住房，其實是整個國家保障住房體系中的一個環(huán)節(jié)，并不是說要顛覆原本的地產(chǎn)行業(yè)，而是在地產(chǎn)行業(yè)本身市場容量收縮，行業(yè)景氣度下行時期，通過保障性住房，作為商品房的補充，更好實現(xiàn)“居者有其屋”的大目標。
在14號文推動保障性住房之前，其實中國有很長一段時間是廉租房+經(jīng)濟適用房的模式構成整個保障性住房體系。在千禧年的第一個十年，經(jīng)濟適用房的投資對整個地產(chǎn)投資的貢獻較高，高峰時期經(jīng)濟適用房投資占地產(chǎn)投資比例接近6%。但是隨著后續(xù)地產(chǎn)商品房的發(fā)展，經(jīng)濟適用房的模式逐漸淡出，直到2012-2013年時期，越來越多省份逐漸退出經(jīng)濟適用房。詳見下圖。
圖：2002-2011年經(jīng)濟適用房投資占地產(chǎn)投資比例
數(shù)據(jù)來源：Wind，嵩山論市
圖：經(jīng)濟適用房投資累計同比增速與地產(chǎn)投資增速對比
數(shù)據(jù)來源：Wind，嵩山論市
而當前新推出的保障性住房，保障對象主要面對“工薪階層和城市需要的人才”，按照“?；尽钡哪Ｊ酱_定面積標準，按“保本微利”原則公平公正配售，而且嚴格按照封閉化原則，防止保障房流入商品房市場。
而未來，保障性住房和保障性租賃住房，分別從實際產(chǎn)權房和租賃模式，與商品房一同構成我們的多元化住房供給體系。14號文的推出，也確實重新構建了我國的多元化、多層次保障住房體系，具體詳見下表。
表：我國保障住房體系
或許有的朋友也發(fā)現(xiàn)了，我國的保障住房體系，有些類似于新加坡的“廉租房-組屋-私人住宅”的供應體系。而14號文力推的保障性住房，跟新加坡的組屋定位比較類似。
新加坡組屋價格相對低廉，三房戶型是個人年收入的3倍，四房戶型是兩個人年收入的2倍左右。一般情況下，年輕人工作幾年時間，靠積蓄就能買得起一套房，而且購房支出占新加坡人收入的比例常年低于25%。政府在住房供應方面起到了主導作用，通過規(guī)劃和發(fā)展大量的公共住宅來滿足居民的需求。關于新加坡的供應體系，詳見下表。
表：新加坡住房供應體系
參考新加坡模式，中國未來的住房供應體系，將由公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權房、保障性住房和商品房共同構成，租賃+產(chǎn)權并進，并形成相互封閉的價格體系。
②丨保障性住房對商品房的影響如何？
- 保障性住房封閉管理，且面向群體嚴格，不會對商品房銷售產(chǎn)生沖擊
主持人：
按照您的說法，保障性住房和商品房是相互隔離的。但是市場中還有很多投資人擔心，保障性住房的推廣，對商品房，特別是90平米以下的剛需型商品房銷售有影響，保障性租房替代商品房的需求，讓原本就在下行的商品房市場容量進一步收縮，或者引發(fā)剛需商品房價格進一步下降。您是怎么看這個問題的？
我覺得不需要擔心這個問題，因為正如我剛才所說，商品房和保障性住房的體系是相互封閉的。
首先，從需求上看，保障性住房的受益群體，有嚴格的資格限制。正如14號文所述，保障性住房的面向?qū)ο笫鞘杖氩桓叩墓ば诫A層，以及城市需要引進的人才群體。而以家庭為單位，只能購買一套保障性住房，而且已經(jīng)享受過其他政策性住房優(yōu)惠的群體，需要騰退原先的政策性住房。
從供給上看，保障性住房的推廣并非是要一蹴而就。本身根據(jù)14號文的規(guī)劃，保障性住房的供給，需要先確定保障性用地，更多也是將原有閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公用地，變更土地用途，然后在不補繳地價款的前提上，可以通過劃撥模式完成供地。這里有一點值得關注，就是14號文原文中，明確提到房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的商品房，可以轉(zhuǎn)化為保障性住房，這一點可以暗示了未來房地產(chǎn)行業(yè)出清的方向。
而很多投資人擔心的，因為保障性住房的推進，影響剛需商品房的價格。這一點大可放心，因為保障性住房是“配售”，并不是市場化銷售，而且14號文要求，對保障性住房實施嚴格的封閉管理。禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場。工薪收入群體購買的保障性住房不得長期閑置。如長期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開機關事業(yè)單位或企業(yè)的由城市人民政府按規(guī)定予以回購。
所以，保障性住房的受益群體有限制，銷售方式為針對性配售而非市場化供需匹配，另外本身保障性住房是封閉式管理。而保障性住房的供給不會一蹴而就，更多類似于2017年推動的“租售同權”的長租公寓，不會一次性釋放供給，也很難產(chǎn)生對商品房的實際沖擊。
③丨保障性住房對地產(chǎn)投資有拉動嗎？
- 保障性住房以存量改造為主，對地產(chǎn)投資拉動不大
主持人：
那從宏觀經(jīng)濟來講，保障性住房會對地產(chǎn)投資產(chǎn)生很大影響嗎？是否可以期待通過保障性住房來拉動投資？
一定程度上看，保障性住房不會一蹴而就，也不是一次性釋放出來，疊加上保障性住房的適用群體是條件嚴格的，所以某些財經(jīng)媒體所稱的“未來中國房地產(chǎn)市場40%是保障性住房”是不現(xiàn)實的，也不能機械套用新加坡模式，用組屋的比例推測保障性住房的規(guī)模。
如果用過往經(jīng)濟適用房的例子來看，本身經(jīng)濟適用房的投資占當時的固定資產(chǎn)投資比例僅有1%左右。而保障性住房的推動在短期內(nèi)也很難像當時經(jīng)濟適用房那樣大范圍推廣。詳見下圖。
圖：過往年份經(jīng)濟適用房投資占固定資產(chǎn)投資比例
數(shù)據(jù)來源：Wind，嵩山論市
另外，保障性住房的來源，很多是圍繞著存量住房轉(zhuǎn)化和工業(yè)用地、商業(yè)用地改造，本身相比于普通商品房的土地購置+新建住房，存量轉(zhuǎn)化帶來的投資額相對有限。
而整體住房體系中，保租房相對保障性住房，占比更多，“十四五”時期，全國40個重點城市初步計劃新增保租房650萬套。而在2023年，今年全國籌集建設保障性租賃住房204萬套（間）的任務目前已完成72%，各地籌集建設進度不斷加快。從全國看，各地近兩年來共已建設籌集保障性租賃住房508萬套（間），完成投資超過5200億元。如果按照5200億元/508萬套，差不多每套對應的投資在10萬元左右，如果2023年實現(xiàn)保租房計劃 100%的204萬套投資，基本上可以實現(xiàn)2000億投資，占房地產(chǎn)投資1.5%左右，而相比于保租房，保障性住房的體量更小。
因此，相比于整個商品房的投資來講，無論是保障性住房還是保租房，占比在1-2%左右，疊加上保障性住房規(guī)劃推動尚需要各地落實，不會一蹴而就，所以并不能簡單推斷，說保障性住房可以實現(xiàn)對地產(chǎn)投資明顯的拉動。
④丨保障性住房與城中村改造、保交樓什么關系？
- 保障性住房與城中村改造綁定，同樣需要解決資金來源和主體激勵問題
主持人：
目前來看，保障性住房、平急兩用設施、城中村改造，都是地產(chǎn)行業(yè)供給端的重要政策，也是未來地產(chǎn)行業(yè)長效機制轉(zhuǎn)型的方向。根據(jù)您對14號文的研究，保障性住房與城中村改造、保交樓等供給側(cè)重點領域，是有怎樣的關聯(lián)呢？
首先，保障性住房與城中村改造關系密切，一方面城中村改造涉及到的超大特大城市，也是保障性住房重點布局和推廣的城市。而本身整體城市更新工作中，城中村改造和保障性住房建設就是一體的。本身城中村改造入庫的大部分項目，都需要按一定比例配建保障性住房。而14號文本身也強調(diào)，充分利用閑置用地，也推動工業(yè)用地和商業(yè)用地轉(zhuǎn)化為保障性住房用地。
從資金上看，各地財政將發(fā)揮重點作用。本身城中村改造單個項目難以實現(xiàn)盈利的，可以由地方政府統(tǒng)一做片區(qū)規(guī)劃，統(tǒng)籌資金，解決資金問題。而外部的城中村改造專項債、國開行城中村改造專項貸款可以提供新的資金來源。
而保障性住房本身也是微利，缺乏土地本身的溢價和融資，所以保障性住房注定一開始推動，就是跟城中村改造綁定，共同使用財政資金、國開行資金或?qū)ｍ梻Y金等公益屬性較強的資金，來完成建設，并積極引導社會資本完成標桿項目融資與建設。
而金融市場方面，隨著化債計劃的推動，各地的城投平臺要實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，很大一個方向也是去推動保障性住房建設。目前上交所也開始針對性窗口指導，對于公司債發(fā)行資金會用于保障性住房、保租房、平急兩用設施、城中村改造的，給予融資審核上的支持。
當然，城中村改造也好，保障性住房也好，資金支持并非一蹴而就，這一點需要投資人的耐心。
另外我們需要關注保交樓的進展。14號文里也專門提到，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后的商品住宅和閑置用地，可以由政府回收，用于保障性住房建設。可能未來保交樓推動的重點處置方向就是政府統(tǒng)一收購轉(zhuǎn)化為保障性住房。
當前城中村改造和保交樓，從參與企業(yè)和資金方乃至于地方政府來講，短期內(nèi)尚未大規(guī)模推進，而單個項目算賬、單個企業(yè)算賬算不過來的情況，仍然是當前的壓力點。在這個過程中，仍然是需要尋找新增資金來源，實現(xiàn)本身項目建設的資金循環(huán)。關于這一點，我們之前有過深度研究，建議您閱讀。
保障性住房，是未來中國住房多元化、多層次供應體系的重要環(huán)節(jié)，是商品房市場的重要補充，也是地產(chǎn)行業(yè)更好實現(xiàn)“房住不炒”，實現(xiàn)“居者有其屋”的重點政策。我們不能期待通過保障房建設拉動地產(chǎn)投資，也不需要擔心商品房銷售受到影響。接下來的地產(chǎn)行業(yè)，會伴隨城中村改造、保交樓和保障性住房建設，進入新的階段。
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